¿Quién paga la escritura de compraventa?

Por costumbre en Chile, el comprador asume la mayoría de los gastos operacionales: la notaría, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) y el estudio de títulos. Pero esto no está fijado por ley: pueden acordar otra cosa por escrito en la promesa. Si compras con crédito hipotecario, el banco suele exigir que tú pagues estos gastos. Revisa quién paga qué antes de firmar y déjalo claro en el contrato.

¿Cuánto demora inscribir la propiedad en el Conservador?

En el CBR de Santiago, la inscripción de una compraventa demora alrededor de 5 días hábiles desde que ingresas el título, si no hay observaciones. Si el Conservador encuentra algún reparo (un error en la escritura o un gravamen pendiente), el plazo se alarga hasta que lo corrijas. Mientras la inscripción no esté lista, la casa todavía no figura a tu nombre.

¿Qué es el estudio de títulos y para qué sirve?

El estudio de títulos es la revisión del historial de dueños de la propiedad (la cadena de dominio), normalmente de al menos los últimos 10 años. Sirve para confirmar que el vendedor es el verdadero dueño y que la propiedad no tiene hipotecas, embargos ni prohibiciones que te puedan afectar. Es tu principal protección antes de pagar.

¿Cuándo soy realmente dueño de la propiedad?

Eres dueño cuando el Conservador de Bienes Raíces (CBR) inscribe la compraventa a tu nombre. A eso se le llama tradición del dominio. Firmar la escritura ante el notario es un paso necesario, pero no te convierte en propietario por sí solo: el dominio (la calidad de dueño) nace con la inscripción en el CBR.

¿Qué pasa si firmo la escritura pero no la inscribo en el CBR?

Si no inscribes, no eres dueño ante la ley, aunque hayas pagado y tengas las llaves. La propiedad sigue figurando a nombre del vendedor en el Conservador. Eso te expone a problemas graves: el vendedor podría volver a vender, o sus acreedores podrían embargar la propiedad. Por eso la inscripción no es un trámite opcional: es lo que cierra la compra.

¿Tengo que alzar yo la hipoteca del vendedor?

No. Si la propiedad que compras tiene una hipoteca del crédito anterior, por la Ley 20.855 es el proveedor del crédito (el banco o la institución) quien debe tramitar y pagar el alzamiento, en un máximo de 45 días corridos desde que se paga la deuda total. Tú no tienes que gestionarlo ni costearlo. Conviene que lo confirmes por escrito para tu tranquilidad.

Cómo comprar una propiedad en Chile paso a paso (2026)

Estás a punto de comprar tu primer departamento. Juntaste el pie, el banco te preaprobó el crédito y de repente alguien te habla de “promesa”, “estudio de títulos”, “escritura” y “tradición del dominio”. Sientes que firmas papeles sin entender qué firmas. Respira. Comprar una casa es el trámite más estresante de todos, pero el proceso tiene un orden lógico y se puede entender sin ser abogado.

En esta guía te explico, paso a paso y en chileno claro, qué pasa desde que reservas la propiedad hasta que finalmente eres dueño. Sin letra chica innecesaria. La idea es que llegues a firmar sabiendo exactamente qué está ocurriendo y por qué.

Lo esencial en 30 segundos

Comprar una propiedad tiene un orden: promesa → estudio de títulos → crédito → escritura ante notario → inscripción en el CBR.
El notario autoriza la escritura (le da validez al documento). El Conservador de Bienes Raíces (CBR) inscribe la propiedad a tu nombre. Son dos instituciones distintas.
Firmar la escritura no te hace dueño. Eres dueño cuando el CBR inscribe la compraventa. Eso se llama “tradición del dominio”.
Los gastos totales de una compraventa rondan el 1,5% a 3% del precio (referencial, junio 2026).
El estudio de títulos revisa al menos 10 años de dueños anteriores. Es tu mejor protección antes de pagar.
Si la propiedad tiene hipoteca, el banco la alza, no tú (Ley 20.855).

El proceso paso a paso

1. La promesa de compraventa

La promesa es un contrato previo (regulado en el artículo 1554 del Código Civil). Sirve para “reservar” la propiedad mientras se hace el estudio de títulos y se gestiona tu crédito. En ella se acuerda el precio, los plazos y qué pasa si alguien se arrepiente.

No es obligatoria, pero te conviene. Te protege de que el vendedor le venda a otro mientras tú esperas la aprobación del banco. Lee bien las multas y los plazos antes de firmar.

2. El estudio de títulos

Aquí un abogado revisa el historial de la propiedad: quiénes fueron sus dueños, si hubo hipotecas, embargos o juicios. Es el paso que más tranquilidad te da. Lo veremos en detalle más abajo.

3. El crédito hipotecario

Si compras con crédito, el banco aprueba el monto final tras revisar la tasación de la propiedad (cuánto vale según un tasador). Con el crédito aprobado, el banco prepara su propia parte de la escritura: la hipoteca a su favor.

4. La escritura ante notario

La escritura de compraventa es el documento donde queda por escrito que el vendedor te vende y tú compras. El notario la autoriza: revisa identidades, da fe de las firmas y le otorga validez legal al acto. Firman vendedor, comprador y, si hay crédito, el banco.

Ojo con esto: el notario hace su trabajo, pero al salir de la notaría todavía no eres dueño. La escritura firmada es solo el título. Falta el paso que de verdad transfiere la propiedad.

5. La inscripción en el CBR

Este es el paso que te convierte en dueño. La escritura se lleva al Conservador de Bienes Raíces (CBR) de la comuna donde está la propiedad. El Conservador la inscribe en el Registro de Propiedad. A esa inscripción se le llama tradición del dominio: es el momento legal en que la propiedad pasa a ser tuya.

Antes de la inscripción: la casa figura a nombre del vendedor. Después: figura a tu nombre. Por eso este trámite no es opcional ni un mero papeleo. En el CBR de Santiago, la inscripción demora alrededor de 5 días hábiles si no hay observaciones. Si quieres profundizar en qué hace esta institución, revisa nuestra guía del Conservador de Bienes Raíces.

Cuánto cuesta: los gastos operacionales

Más allá del precio de la propiedad, una compraventa tiene gastos propios del trámite. En total suelen sumar entre 1,5% y 3% del precio (referencial, junio 2026). Aquí los principales:

Concepto	Referencia (junio 2026)
Inscripción en el CBR de Santiago	0,2% del precio, con tope de $264.200 (incluye la copia de la inscripción)
Notaría (escritura y firmas)	Según arancel; varía por notaría
Estudio de títulos	Honorario del abogado; varía según la propiedad
Tasación de la propiedad	La exige el banco si hay crédito
Impuesto de timbres y estampillas	Solo si hay crédito hipotecario; se calcula sobre el monto del crédito

Las cifras son referenciales y cambian. Para el detalle de aranceles y cómo se calcula cada ítem, revisa nuestra guía de costos notariales.

El estudio de títulos: por qué te protege

Pagar por una propiedad sin estudiar sus títulos es como comprar un auto sin revisar si tiene prendas o multas. El estudio de títulos revisa la cadena de dominio (el historial de dueños) de al menos los últimos 10 años. Busca tres cosas que te podrían arruinar la compra:

Hipotecas pendientes que el vendedor no ha pagado.
Embargos o prohibiciones que impiden vender.
Vicios en compras anteriores que podrían poner en duda quién es el dueño real.

Si el estudio sale limpio, compras tranquilo. Si aparece algo, lo descubres antes de pagar y puedes exigir que se resuelva o retirarte. Por eso este paso, que mucha gente quiere saltarse para ahorrar, es justamente el que más plata te puede ahorrar.

El alzamiento de hipoteca: no es tu problema

Muchas propiedades que se venden todavía tienen la hipoteca del crédito con que el vendedor las compró. “Alzar” la hipoteca significa borrar ese gravamen del registro una vez pagada la deuda.

Buenas noticias: por la Ley 20.855, esto lo tramita y lo paga el proveedor del crédito (el banco), no tú. Tiene un plazo máximo de 45 días corridos desde que se paga la deuda total. No tienes que gestionar nada ni desembolsar de tu bolsillo. Aun así, te conviene pedir que te confirmen por escrito que el alzamiento está en marcha, para que tu propiedad quede limpia de gravámenes.

Lo que casi nadie te dice antes de firmar

La escritura electrónica está cambiando todo. Con la reforma de la Ley 21.772 (vigente desde el 2 de abril de 2026), el título puede enviarse de forma electrónica desde la notaría directo al CBR. Eso acorta plazos y permite hacer trámites en línea en conservador.cl. Te contamos qué cambia exactamente en la reforma notarial 2026.
La UF se mueve todos los días, y tu compra está en UF. El precio, el crédito y varios gastos se expresan en UF. Un día de diferencia puede cambiar el monto final en pesos. Verifica el valor actual de la UF el día que firmas.
Hay un detalle del crédito que casi nadie mira hasta que es tarde, y tiene que ver con quién aparece primero en el registro cuando el banco inscribe su hipoteca el mismo día que tú inscribes la compra.
Existe una situación en que firmas, pagas, te entregan las llaves… y aún así podrías perder la propiedad. Tiene nombre, y se evita con un solo paso.

Comprar una propiedad da nervios, pero ahora ya sabes el mapa. El orden importa, y el final del camino siempre es el mismo: la inscripción en el CBR. Hasta que eso ocurre, no bajes la guardia. Cuando ocurre, la casa es tuya de verdad.