Contrato de arrendamiento: cómo hacerlo fácil y tipos

Saber cómo hacer un contrato de arriendo te puede ahorrar muchos problemas a futuro, tanto si buscas arrendar un espacio para vivir o trabajar, como si tienes un inmueble al que quieres sacarle utilidad.

En ambos casos, llegar bien informado a este trámite te ayuda a proteger tu inversión a la hora de arrendar un inmueble. Aquí te explicamos lo esencial.

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

Dicho de forma simple, es un acuerdo entre dos partes para ceder el uso de una propiedad de manera temporal. La parte propietaria del inmueble, llamada arrendador, entrega el uso y cuidado del mismo a otra parte, llamada arrendatario, bajo términos y un precio acordados de antemano.

Un contrato por escrito y, mejor aún, firmado ante notario te sirve como respaldo para probar la renta, el plazo y las demás condiciones si alguna de las partes incumple o el caso llega a tribunales.

En Chile, el arriendo se regula en el Título XXVI del Libro IV del Código Civil y en la Ley de Arriendo o Ley N° 18.101, que fija normas especiales para los predios urbanos (casas, departamentos, oficinas y locales en zonas urbanas).

Antes de firmar un contrato para llevarlo ante notario, conviene tener a mano la documentación básica de las partes:

• Cédula de identidad vigente del arrendador
• Cédula de identidad vigente del arrendatario
• Documento que acredite el dominio del arrendador sobre la propiedad (por ejemplo, copia de la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces)

En cuanto a la terminación del contrato de arriendo, la relación puede terminar de varias formas:

• Que se cumpla el plazo acordado en el contrato
• Que ambas partes decidan ponerle fin de común acuerdo
• Que alguna de las partes incumpla los términos, lo que puede dar pie a terminar el arriendo

Recuerda que las causales y los avisos para poner fin al arriendo dependen de si el contrato es mes a mes, indefinido o a plazo fijo. Para los casos concretos, revisa la Ley 18.101 o consulta con un abogado.

Tipos de contrato de arriendo

En Chile la figura principal es el arrendamiento, y de ahí se derivan distintos tipos de contrato según el inmueble y el uso: vivienda, casa, local comercial o incluso vehículos.

Contrato de arrendamiento sencillo

En Chile no es obligatorio que el contrato de arriendo conste por escrito: la ley reconoce también el arriendo verbal. Sin embargo, sin un documento escrito será muy difícil probar las condiciones que acordaste, así que te conviene dejarlo por escrito y firmado por ambas partes.

Un contrato en su forma más sencilla solo recoge los puntos esenciales del acuerdo: el arrendador cede al arrendatario el uso de un inmueble, por un tiempo, a cambio del dinero estipulado.

Este contrato desglosará lo elemental, quees:

• Información básica, como fecha, lugar objeto a arrendar y los nombres de los representantes de ambas partes
• Declaraciones de responsabilidad de las partes involucradas
• Cláusulas, términos y condiciones
• Firmas, sellos y anexos

Contrato de arrendamiento de vivienda

Estos acuerdos buscan dar al arrendatario un lugar habitable por un periodo relativamente corto, o a personas que necesitan un domicilio por un motivo puntual, como viajes profesionales o de estudios.

La duración y sus prórrogas las acuerdan las partes, y suelen ser de menor extensión: pocos días, semanas o meses, dejando claro que no es de forma permanente.

Contrato de arriendo de casa

En esta modalidad, el arrendador entrega una edificación habitable para cubrir la necesidad de vivienda del arrendatario de forma permanente y por el tiempo pactado en el contrato.

Aunque se parezca al contrato de arriendo de vivienda, se diferencia por el tiempo de estadía del arrendatario.

Por lo tanto, para que diferencies la naturaleza del contrato y ver si estamos ante uno de vivienda o de vivienda habitual, tendrás que saber interpretar a cabalidad el contenido de las cláusulas del contrato.

Contrato de arrendamiento de local comercial

El Contrato de renta de local comercial es un tipo de contrato de arrendamiento, que sólo se aplicará a bienes inmuebles destinados específicamente para realizar una actividad económica, comercial o mercantil.

Debido a esto, el documento contiene una serie de regulaciones y cláusulas especiales destinadas a conservar esta característica y les impondrá obligaciones y derechos a las partes involucradas.

Ambas partes determinan el uso que se le dará al local. Es decir, el propietario puede decidir si acepta que el arrendatario venda cierto producto o preste un servicio, siempre dentro de la legalidad.

En este modelo de contrato podría suceder que una o ambas partes sean personas jurídicas, por lo cual podrán contar con regulaciones adicionales.

Comúnmente, este tipo de contrato manejará clausulas adicionales como, por ejemplo:

• Facultad del arrendador para enviar datos del arrendatario al boletín comercial
• Posibilidad de permitir o prohibir que el arrendador pueda subarrendar el inmueble o ceder el contrato.
• Derecho de preferencia para que el arrendatario arrendar otros inmuebles del arrendador que sean adyacentes al inmueble objeto del contrato.
• Autorizaciones especiales para realizar modificaciones relacionadas con el cableado eléctrico, o con la instalación de letreros.
• Contratación de un seguro en favor del arrendador en caso de que el inmueble sufriera algún tipo de daño durante la vigencia del contrato.

Contrato de arrendamiento de vehículo

En este documento el dueño de un vehículo entrega su uso a otra persona en arriendo, por un tiempo determinado y a cambio de una renta que puede ser diaria, semanal o mensual.

Estos contratos suelen firmarse ante notario y están compuestos por varias cláusulas que fijan los derechos y obligaciones especiales de las partes.

Entre estas cláusulas tenemos:

• Identificación del vehículo: tipo de auto, modelo, año, número de patente y chasis.
• Valor del arriendo del vehículo: indicando si el monto es diario, semanal o mensual, además de si incluye o no el IVA.
• Garantía: Por parte de las partes se establece si el arrendatario debe dejar un monto en garantía, en caso de morosidad o cualquier eventualidad.
• Destino del vehículo: Especificando si será exclusivamente para uso personal o si se utilizará para uso comercial como transporte de pasajeros por ejemplo.
• Documentación del vehículo: Se debe incluir copias de la documentación que se entrega a manos del arrendatario, como el Permiso de circulación, SOAP, certificados de revisión técnica, o registro de homologación, en caso de que sea un vehículo nuevo.
• Licencia: Se incluyen los datos de la licencia de conducir con la que cuenta el arrendatario, y los documentos que lo certifican como capaz de estar detrás del volante de un vehículo.
• Conductor del auto: En la forma de un contrato no transferible, se concierta que solo el arrendatario podrá conducir el vehículo, no pudiendo otorgar el permiso a una tercera persona.
• Responsabilidades del arrendatario: Comúnmente, el costo por las fallas mecánicas, daños y gastos eventuales producidos en el vehículo durante el tiempo en que se encuentra arrendado, corren por cuenta del arrendatario.
• Morosidad: Determinar las multas o consecuencias asociadas al no pago por parte del arrendatario.
• Vigencia: Finalmente, establecer el periodo durante el cual durará el arriendo.

¿Cómo llenar un contrato de arrendamiento?

Tanto si eres el arrendatario como el propietario, revisa con calma todos los datos antes de firmar. Lo ideal es que el contrato lo redacte un abogado o un especialista en arriendos; también puede prepararlo el dueño de la vivienda, que es quien incluye los datos del inmueble y sus anexos.

Antes de firmar, no des nada por sentado: cada arriendo puede variar en ciertas cláusulas, y lo importante es acordarlas con el arrendador.

En términos generales, el contrato de arriendo suele tener estos apartados:

• Fecha: marca el inicio del marco temporal del contrato; aquí va la fecha en que se redactó y firmó.
• Antecedentes: los datos de las personas involucradas, tanto del arrendador como del arrendatario: nombre completo, cédula de identidad (o pasaporte si alguna de las partes es extranjera), fecha y lugar de nacimiento, domicilio, estado civil y números de contacto.
• Aval o codeudor: es habitual que el arrendador pida garantías adicionales, como un aval o codeudor solidario con la solvencia necesaria para responder por las rentas si el arrendatario se atrasa.

Cuando no hay aval, los propietarios pueden pedir un mes de garantía (u otra suma acordada) para resguardar el cuidado de la propiedad.

• Descripción del inmueble: En esta sección se especificarán las características del inmueble y las condiciones físicas en las que se entrega; definiendo detalles como ubicación, lugar de estacionamiento, equipamiento, entre otros.

Para darle validez a esto, el propietario puede anexar respaldo fotográfico como soporte visual de las condiciones del inmueble.

• El plazo del contrato: Aquí se deben especificar la caducidad temporal del contrato, comúnmente se estila fijarlo por un plazo de 12 meses con opción a renovar si ambas partes están conformes.

De igual manera, lo pueden complementar con la información del tiempo para el preaviso de desalojo del inmueble y las consecuencias de no terminar el contrato.

• Montos: aquí se especifica el valor de la renta mensual, el mes de garantía y cualquier otra suma acordada.

Se detalla también la forma de pago (efectivo, cheque o transferencia), las fechas de pago y la penalización por atraso.

• Gastos de vivienda: establecen qué servicios paga el arrendatario, como agua, luz, teléfono, gas, retiro de basura, gastos comunes, etc.
• Uso del inmueble: Aquí declararás cuál será el uso del inmueble, negocio, habitación, bodega, etc.
• Firma: Con esto, darán el cierre del acuerdo y plasmarán visualmente el trato entre el arrendador y el arrendatario.

Más información sobre el contrato de arrendamiento

¿Cómo hacer un contrato de arrendamiento sencillo?

Para hacer un contrato de arriendo sencillo, incluye los elementos básicos que dan claridad y protección a ambas partes:

• Identificación de las partes: nombre completo y cédula de identidad (o RUT) del arrendador y del arrendatario.
• Descripción del inmueble: dirección y características del lugar arrendado.
• Duración del contrato: plazo del arriendo y condiciones de renovación.
• Renta y forma de pago: monto mensual y método de pago acordado.

Conviene además agregar cláusulas sobre mes de garantía, mantenimiento y término anticipado, para reducir posibles conflictos a futuro.

¿Cómo se hace un contrato de arriendo de casa?

Empieza por identificar a las partes: el arrendador y el arrendatario. Ambos aportan sus datos personales (nombre completo, domicilio y cédula de identidad o RUT), lo que da claridad y validez al contrato.

Luego, detalla las condiciones del arriendo:

• Descripción del inmueble: ubicación, características y estado.
• Duración del contrato: fecha de inicio y término.
• Renta mensual y forma de pago.
• Mes de garantía y condiciones de devolución.

Por último, conviene firmar el contrato ante notario, lo que le da mayor respaldo legal. Guarda una copia firmada para futuras referencias.

¿Qué se necesita para elaborar un contrato de arrendamiento?

Reúne la información y documentos que dan validez al acuerdo. Entre los elementos básicos están:

• Identificación de las partes: arrendador y arrendatario.
• Descripción del bien arrendado: ubicación, características y estado.
• Duración del contrato y condiciones de renovación.
• Valor de la renta y forma de pago.

Conviene incluir cláusulas que protejan a ambas partes:

• Mes de garantía.
• Mantenimiento y reparaciones.
• Reglas sobre subarriendo y visitas.
• Consecuencias por incumplimiento del contrato.

¿Cuántos tipos de contratos de arrendamiento existen?

Hay varios tipos, según el uso y el bien. Los más comunes son el arriendo de vivienda (casas y departamentos) y el arriendo de local comercial (para negocios). También existen los arriendos de bienes muebles, como vehículos o maquinaria. Cada tipo tiene características propias que conviene considerar al redactar el contrato.